Vuokrasopimus

Oikeaoppinen asuinhuoneiston tai kiinteistön vuokrasopimus voi olla joko toistaiseksi voimassa oleva tai määräaikainen. Määräaikainen vuokrasopimus voidaan solmia esimerkiksi silloin, jos vuokranantaja tai vuokralainen, eli sopimussuhteen osapuolet, tietävät jo sopimusta tehtäessä yksimielisesti, kuinka kauan sopimuksen tarve kestää. Määräaikaista sopimusta ei tule sekoittaa toistaiseksi voimassa olevaan vuokrasopimukseen, jonka ensimmäistä irtisanomisajankohtaa on rajoitettu. Laatimamme vuokrasopimus sopii kaikkiin käyttötarkoituksiin, ja olemme nyt jakaneet sen jokaisen vuokranantajan käyttöön täysin ilmaiseksi!

Olemme koonneet alle kaikki vuokrasopimuksen peruskohdat, sopimusta koskevat yleisimmät kysymykset sekä kattavat vastaukset ja joitain esimerkkejä epäselvistä kohdista, joita meiltä usein kysytään vuokrasopimuksen juridiseen puoleen liittyen. Yli puolet henkilöstöstämme on suorittanut keskuskauppakamarin laillistetun vuokravälittäjän tutkinnon (LVV) ja sopimus on laadittu yhteistyössä alan johtavien juristien kanssa.

Tulisiko vuokrasopimus tehdä määräaikaisena vai toistaiseksi voimassaolevana?

Määräaikaisen vuokrasopimuksen voi uusia saman vuokralaisen kanssa molempien osapuolten niin halutessa, mutta tähän liittyy joitakin rajoitteita, joista osapuolten on tärkeä olla tietoisia. Vuokrasopimuksia ohjaa hyvän vuokratavan lisäksi asuinhuoneenvuokralaki eli AHVL, jonka pykälät ovat pääasiassa niin sanottua pakottavaa lainsäädäntöä. Pakottava lainsäädäntö tarkoittaa, että laittomasti laadittu ehto ei ole pätevä vaikka osapuolet olisivat siitä yhtä mieltä vaan riitatilanteessa laki menee sopimisen vapauden edelle. Jos vuokrasopimus tehdään saman vuokralaisen kanssa enintään kolmeksi kuukaudeksi kerrallaan, kolmesti peräkkäin, muuttuu se toistaiseksi voimassaolevaksi. Jos siis esimerkiksi vuokralaisen kanssa sovitaan aluksi kahden kuukauden pätkästä, mutta sopimuksen tullessa päätökseen sovitaan uudesta parin kuukauden vuokrasopimuksesta, muuttavat jatkossa tehtävät mahdolliset vuokrasopimuksen pidennykset kyseisen sopimuksen toistaiseksi voimassaolevaksi. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus ei pääty minään ennalta määrättynä päivänä vaan osapuolten on noudatettava voimassa olevan lainsäädännön mukaisia irtisanomisaikoja.

Määräaikainen vuokrasopimus päättyy lähtökohtaisesti sen määräajan umpeuduttua, kun taas toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus päättyy ainoastaan sopimuksen irtisanomiseen, purkamiseen tai lakkaamiseen.

Lähtökohtaisesti siis määräaikaista vuokrasopimusta ei irtisanota eikä pureta, vaan se päättyy määräajan umpeutuessa, mutta tietyissä tilanteissa sekin voi olla mahdollista. Tämän voivat mahdollistaa esimerkiksi asuinhuoneiston pakkohuutokauppa tai vuokralaisen kuolema. Myös jopa määräaikaisen vuokrasopimuksen voi joissain tilanteissa päättää ennenaikaisesti ilman näin valtavaa dramatiikkaa. Tulevissa kappaleissa on eriteltynä ne tilanteet, joissa näin voidaan menetellä.

Entä se toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen vähimmäisasumisaika?

Rajoitettu irtisanomisaika ja määräaikainen sopimus saatetaan helposti sekoittaa toisiinsa. Määräaikaisen sopimuksen muotoilu on kuitenkin vuokrasopimuksessa varsin selkeä – sopimuksen päättymispäivä ilmoitetaan ykskantaan. Jos sopimuksessa on merkitty sopimuksen alkamispäivä ja esimerkiksi seuraava muotoilu – “Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus, jonka ensimmäinen irtisanomisaika on xx.xx” – tämä tarkoittaa, että irtisanomisaika voi alkaa vasta xx.xx päivänä. Tämmöisessä sopimuksessa noudatetaan muuten aivan tavallisen toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanomisaikoja ja muita ehtoja, joita käsitellään myöhemmin tässä artikkelissa.

Mitä vuokrasopimuksen vuokravakuus korvaa?

Vuokravakuus eli toisin sanoen myös takuuvuokra tai sopimusvakuus on yleisesti kahden kuukauden vuokraa vastaava summa, jonka tarkoituksena on turvata vuokranantajan asemaa mahdollisten ongelmien varalle. Vuokravakuus palautetaan vuokralaiselle kokonaisuudessaan vuokrasuhteen päätyttyä, mikäli normaalia kulumista suurempaa ei ole tapahtunut sekä vuokrat ovat sovitusti maksettuna. Joskus vuokrasuhteen aikana syntyy kuitenkin laiminlyöntejä, joita voivat olla esimerkiksi loppusiivouksen huolimattomuus tai seinien maalaaminen ilman lupaa. Silloin vuokranantajalla on oikeus pidättää osa tai jopa kaikki vuokravakuudesta. Vakuus voi olla enimmillään kolmen (3) kuukauden vuokraa vastaava summa, lakisääteistä vähimmäismäärää ei ole ja jotkut suuret vuokra-asuntotoimijat ovatkin luopuneet vakuuksista kokonaan.

Vuokravakuus maksetaan aina ennen avainten luovuttamista ja hallintaoikeuden siirtymistä. Vuokravakuuden maksamiseen on muutamakin toimintatapa, joiden käytöstä kannattaa sopia vuokranantajan kanssa hyvissä ajoin ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista. Perinteisen rahallisen vuokravakuuden talletuksen lisäksi on vaihtoehtoisia ratkaisuja, kuten pankkiin avattu osapuolten vuokravakuustili, Kelan maksusitoumus tai vuokravakuuden takaus. Takaustilanteessa vuokrasopimuksesta ulkopuolinen taho sitoutuu korvaamaan vuokranantajalle vuokrasuhteen aikana tapahtuneita laiminlyöntejä tai maksamattomia vuokrasaatavia. Näistä vuokralainen luonnollisesti vastaa aina jälkikädessä takauspalvelua tarjoavalle yritykselle. Takauspalvelun käytöstä vuokralainen tai vuokranantaja maksavat kuukausittaista palkkiota, mutta silloin vuokralaisen ei tarvitse sitoa jopa tuhansien eurojen talletuksia vuokrasuhteen ajaksi ollenkaan, tämä saattaa olla isokin kynnys esimerkiksi vielä pienituloiselle opiskelijalle tai työttömälle asunnonhakijalle.

Mitä tarkoittaa henkilötakaus?

Kaikki eivät välttämättä tiedä, että laki rajaa vakuuden ylärajaksi kolmen kuukauden vuokraa vastaavan summan. Olemme toiminnassamme havainneet, että tilastot maksuhäiriömerkintöjen lisääntymisestä näkyvät empiirisesti suoraan myös kentällä. Tästä herää tietysti kysymys, mitä maksuhäiriömerkinnän omaava henkilö voi tehdä parantaakseen asemiaan asuntomarkkinoilla. Läheskään kaikki vuokranantajat eivät innostu Kela-takauksesta – osa sen vuoksi ettei kenelläkään ole henkilökohtaista vastuuta ja osa Kela-takauksen liian raskaaksi koetun byrokraattisuuden vuoksi – joten yksi yleistyvä vaihtoehto on ulkopuolisen takaajan henkilötakaus vuokrasuhteen velvoitteiden maksamisesta. Yleensä takaaja on vuokralaisen lähisukulainen, kuten vaikkapa vanhempi tai sisarus. Lisää aiheesta Täällä.

Vaikka vakuus voi tosiaan olla korkeintaan vain kolmen kuukauden vuokraa vastaava summa, korkein oikeus on linjannut, että tämä ei päde takausvastuuseen vaan takaussopimus, jossa ei erikseen ole asetettu euromääräistä rajaa, on yhtä sitova kuin vuokrasuhde itsekin. Vuokralainen ei voi siis asua asunnossa maksamatta vuokraa ja korvata vain kolmen kuukauden saatavia vakuudella, mikäli vakuus olisi asetettu maksimiin. Vuokranantajalla on oikeus saada vuokra kaikilta niiltä kuukausilta, kuin vuokralainen on vuokralla asunnossa sekä täysimääräinen korvaus, mikäli vuokralaisen elämä aiheuttaa asunnolle vahinkoja ja/tai mikäli loppusiivous on laiminlyöty vuokralaisen toimesta.

Vuokrasopimus alaikäisen kanssa?

Asunnon vuokraamisella alaikäiselle ei ole lainsäädännöllisiä esteitä, mutta muutama seikka täytyy ottaa huomioon vuokrasopimusta tehdessä, jotta se olisi pätevä. Näistä ehdottomasti tärkein on huoltajien suostumus. Jotta vuokrasopimus on pätevä, tarvitaan sekä alaikäisen että tämän huoltajien allekirjoitus. Huoltajat voivat antaa suostumuksensa joko allekirjoittamalla vuokrasopimuksen tai erillisellä liitteellä. Tämä koskee myös yhteishuoltajuutta: molempien suostumus vaaditaan, vaikka eivät asuisi saman katon alla.

Näistä ehdottomasti tärkein on huoltajien suostumus. Jotta vuokrasopimus on pätevä, tarvitaan sekä alaikäisen että tämän huoltajien allekirjoitus. Huoltajat voivat antaa suostumuksensa joko allekirjoittamalla vuokrasopimuksen tai erillisellä liitteellä. Tämä koskee myös yhteishuoltajuutta: molempien suostumus vaaditaan, vaikka eivät asuisi saman katon alla.

Huoltajien allekirjoitus vuokrasopimuksessa ei kuitenkaan velvoita heitä vuokran maksuun tai vastuuseen asunnosta, sillä vuokralainen on aina näistä itse vastuussa. Huoltajalla on mahdollisuus kirjata itsensä takaajaksi vuokrasopimukseen, mikäli halutaan myös huoltaja vastaamaan vuokranmaksusta sekä mahdollisista vahingoista. Harvemmin käytetty, mutta toisinaan vähemmän byrokraattinen tapa voi myös olla, että vanhempi vuokraa asunnon itselleen omiin nimiinsä ja asukkaaksi aikova alaikäinen huollettava merkitään alivuokralaiseksi tai asuinkumppaniksi. Tässä tilanteessa vanhempi on kuitenkin asunnosta ensisijaisesti vastuussa vuokranantajalleen, kuten kuka tahansa vuokrasuhteen vuokralainen. Lisää aiheesta Täällä.

Voiko vuokraa korottaa?

Vuokran korottaminen on tyypillinen ja tarpeellinen osa vuokranantajana olemista sekä asuntosijoittajan tuoton muodostumista, mutta siihen liittyy tietyt pelisäännöt eikä se aina ole välttämättä edes kannattavaa. Tässä artikkelissa käydään läpi kuinka paljon vuokraa voi korottaa, millä perustein vuokraa voi korottaa ja milloin voi olla parempi jättää korottamatta. Vuokran korottaminen ei voi tapahtua yksipuolisesti. Eli niin, että vuokranantaja ilman perusteita ilmoittaa summanmutikassa päättämänsä korotussumman vuokralaiselle ja odottaa tämän maksavan kiltisti. On kuitenkin tietysti niin, että vuokrat yleisesti ottaen nousevat ennemmin kuin laskevat, joten 10 vuotta sitten solmittu vuokrasopimus ei todennäköisesti ole enää vuokran suuruuden osalta markkinahintainen, jos vuokraa ei kertaakaan ole korotettu.

Valmiiksi kalliilla alueilla, kuten kasvukeskuksissa, voi muutaman prosentin korotus parin vuoden ajan kumuloituessaan aiheuttaa jo salijäsenyyden tai viikon ruokaostosten kokoisen loven vuokralaisen lompakkoon. Vuokranantajan kannattaakin tarkastella oman sijoitusasuntonsa lähiseutujen vuokramarkkinoiden tilannetta ja arvioida, saattaako vuokrankorotus aiheuttaa vuokralaisen irtisanomisen. Ja mikäli näin käy, onko korotus sen arvoinen, että asunto voi jäädä jopa useammaksi kuukaudeksi tyhjäksi – mikäli alueella on ylitarjontaa vuokra-asunnoista. Suomessa käydään tällä hetkellä usealla paikkakunnalla kovaa kilpailua hyvistä vuokralaisista ja harvoin missään vuokrasopimuksessa on sovittu automaattisesta korotuksesta. Yleensä vuokranantaja siis ehtii ensin tarkastella tilannetta ja sen jälkeen päättää, ryhtyykö korotustoimenpiteisiin kyseisenä vuotena.

Miten vuokrasopimus irtisanotaan?

Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomiseen tarvitaan tuomioistuimen lupa, joten aivan kevyttä prosessia menettelystä ei ole odotettavissa. Oikeus irtisanoa sopimus voidaan antaa vuokralaiselle seuraavin perustein:

1) jos hänen tai hänen huoneistossa asuvan perheenjäsenen sairaus tai vamma aiheuttaa asunnon tarpeen lakkaamisen tai olennaisen muuttumisen; tai

2) jos hän muuttaa toiselle paikkakunnalle opintojensa, työnsä tai puolisonsa työn takia; taikka

3) jos muusta näihin verrattavasta syystä sopimuksen pysyminen voimassa sovitun määräajan loppuun olisi vuokralaisen kannalta ilmeisen kohtuutonta.

Oikeus irtisanoa sopimus voidaan antaa vuokranantajalle,

1) jos hän tarvitsee huoneiston omaan tai perheenjäsenensä käyttöön syystä, jota hän ei ole voinut ottaa huomioon sopimusta tehtäessä; tai

2) muusta tähän verrattavasta syystä sopimuksen pysyminen voimassa sovitun määräajan loppuun olisi hänen kannaltaan ilmeisen kohtuutonta.

Vuokrasopimuksen sillä osapuolella, joka ei ole irtisanonut sopimusta, on oikeus saada kohtuullinen korvaus sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä hänelle aiheutuneesta vahingosta. Yleinen sopimussakko edellä kuvatuissa tilanteissa on kahden kuukauden vuokraa vastaava summa, jonka on katsottu korvaavan vuokranantajalle uuden vuokralaisen ja asunnon tyhjentymisestä aiheutuneet kulut tai vuokralaiselle muutosta aiheutuneet ylimääräiset kustannukset.

Vuokrasopimuksen toiselle osapuolelle on varattava tilaisuus tulla kuulluksi tässä pykälässä tarkoitetussa asiassa.

Vuokranantaja voi irtisanoa toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen esimerkiksi tarvitessaan asunnon omaan tai sukulaisensa käyttöön. Jos vuokrasuhde on kestänyt yhtäjaksoisesti yli vuoden, on irtisanomisaika aina kuusi kalenterikuukautta vuokranantajan irtisanoessa sopimuksen. Jos vuokrasuhde on lyhyempi, irtisanomisaika on kolme kalenterikuukautta – vuokralaiselle taataan näin riittävä aika uuden asunnon hankinnalle. AHVL:n pakottavan lainsäädännön takia vuokranantaja ei voi perustella lyhyempää irtisanomisaikaa edes sopimukseen kirjatulla ehdolla. Vuokrasopimuksen laiminlyöminen eli sopimusrikkomus antaa vuokranantajalle kuitenkin oikeuden päättää vuokrasuhde ennen irtisanomisajan täyttymistä. Vuokrasopimuksen purkaminen edellyttää lähtökohtaisesti kuitenkin aiemmin annettua varoitusta. Esimerkiksi vuokranmaksun laiminlyönti pidemmältä ajalta tai vaikkapa asunnon luovuttaminen vuokrasopimuksen ulkopuoliseen käyttöön ovat syitä, jotka oikeuttavat sopimuksen purkuun välittömästi. Lisää aiheesta Täällä.

Minkälainen vuokrasopimus?

Määräaikainen vuokrasopimus on siis kätevä sopimusmuoto silloin kun tiedetään kauanko huoneistoa halutaan vuokrata. Tällaisia tilanteita voi olla vuokranantajan kannalta vaikkapa pidempi ulkomaanmatka, vaihto-opiskelu toisessa maassa tai tiedossa oleva oma paluu ulkomailta takaisin asumaan omaan huoneistoon. Vuokralaisen puolella näitä tilanteita voi olla esimerkiksi kausiluontoinen työ toisessa kaupungissa, määräaikainen työkomennus vieraassa maassa tai vaikkapa evakko putkiremontin tieltä samassa kaupungissa sijaitsevasta asunnosta.

Elämä on vaihtelevaa ja monimuotoista, joten erilaisiin elämäntilanteisiin on myös olemassa erilaisia asumisen ratkaisuita. Kun tunnet erilaisiin vuokrasuhteen muotoihin liittyvät lait, on helppo päättää minkä tyyppinen vuokrasopimus sopii juuri omaan elämäntilanteeseesi.

Muut vuokrasopimuksen keskeiset kohdat?

Kun vuokrasopimuksen alkamisaika ja sopimustyyppi sekä sopijaosapuolet on valittu sekä vakuus asetettu, sopimuksessa tulee olla vielä useita perusasioita kunnossa. Sopimuksessa on tietysti eriteltävä vuokrattava kohde ja vuokralaisen kohteesta maksama korvaus eli vuokran suuruus. Suomessa on varsin yleistä, että vuokralainen ottaa oman sähkösopimuksen, internetliittymän sekä maksaa vesimaksun. Vesimaksu on kuitenkin edellä mainituista ainut vastikkeeseen rinnastettava maksu, jonka asuinhuoneiston omistaja on aina velvollinen suorittamaan itse taloyhtiölle. Mikäli vuokrasopimuksessa sovittaisi, että vuokralainen maksaa vesimaksut suoraan talolle, se ei koskaan poista vuokranantajan vastikevelvollisuutta ja sen takia hyvässä vuokrasopimuksessa vesimaksu eritellään vuokralaisen maksettavaksi ensin vuokranantajalle. Vuokranantaja voi halutessaan myös sisällyttää sen vuokraan, mutta tällöin koko vuokra on lähtökohtaisesti vuokratuloa.

Voimaan tullakseen vuokrasopimus on allekirjoitettava. Perinteinen paperinen vuokrasopimus voidaan allekirjoittaa esimerkiksi kiinteistönvälitysyhtiön edustajan tai vuokravälittäjän läsnäollessa, mikäli vuokranantaja on käyttänyt välittäjää, yksi kopio sopimuksesta talletetaan myös välitysliikkeen välityspäiväkirjaan. Yksityinen vuokranantaja ja vuokralainen voivat myös allekirjoittaa sopimuksen keskenään ilman todistajia, mutta heidän on tärkeää todistaa henkilöllisyytensä toisilleen. Vuokrasopimus voidaan nykyään allekirjoittaa myös melko vaivattomasti sähköisesti niin sanottua vahvaa tunnistautumista hyödyntäen.

Onko sähköinen allekirjoitus varmasti pätevä?

Kyllä on! On kuitenkin hyvä huomioida, minkälainen allekirjoitus on kyseessä. Suomessa vahvalla tunnistautumisella tehty sähköinen allekirjoitus on laillisesti pätevä ja sitä voidaan käyttää mm. pankkiasiointiin. Yleisimmin vahvan tunnistautumisen tunnuksen myöntävätkin juuri pankit, muita vaihtoehtoja ovat esimerkiksi teleoperaattoreiden mobiilivarmenne tai kansalaisvarmenteen sisältävä henkilökortti. Sähköinen allekirjoitus on ollut mahdollista jo vuodesta 2009, kun laki vahvasta sähköisestä tunnistamisesta ja sähköisistä luottamuspalveluista (617/2009) korvasi 1.9.2009 lain sähköisestä allekirjoituksesta.

Markkinoilla on myös ei-vahvoja allekirjoituspalveluita eli ns. kevyellä tunnistautumisella. Näiden ongelmana on kuitenkin ettei niiden sitovuutta ja allekirjoittajaa ole yhtä helppo todistaa myös jälkikäteen. Varsinkaan jotkut ulkomaalaiset sähköisen allekirjoittamisen palvelut eiväy hyödynnä vahvaa tunnistautumista ja se kannattaa ottaa huomioon palvelun valinnassa. Fiksuvuokrauksen ammattilaiset suosivat aina vahvaa tunnistautumista, mikäli molemmilla osapuolilla on siihen mahdollisuus. Kevyemmän tunnistautumisen allekirjoitus voi tulla kyseeseen jos vuokralaiseksi on tulossa ulkomaalainen allekirjoittaja, sillä suomalainen vahva tunnistautuminen vaatii suomalaista sosiaaliturvatunnusta. Näissä tilanteissa pyydämme ei-vahvaa allekirjoittajaa toimittamaan suojatulla yhteydellä meille talteen kuvan passin henkilötietosivusta tai muusta virallisesta henkilöllisyystodistuksesta.

Luottotietojen tarkistaminen asuntoa vuokratessa

Vuokrasopimuksessa ei tarvitse erikseen edes sopia vuokranantajan oikeudesta tarkastaa asunnonhakijan luottotietoja. Monet välitysliikkeet ovat kuitenkin lisänneet suostumuksen osaksi omaa hakemusprosessiaan, jotta heilläkin olisi tämä kiistaton oikeus – vuokranantajalla on nimittäin oikeus tarkistaa luottotiedot hakijalta, jota harkitsee vuokralaiseksi. Vuokralaisen henkilötietoja tulee aina säilyttää huolellisesti ja GDPR:n mukaisesti.

Palaa tästä vuokraamisen tietopankkiin.