Asuntosijoittaminen

Asuntosijoittaminen

Teemu Lindberg on ensihoitaja, joka vuokraa kahta asuntoa ja hänelle asuntosijoittaminen on kuin harrastus. Hän on oppinut, että ensihoidossa ja asuntosijoittamisessa on paljon yhteistä: niissä vaaditaan lujat hermot ja halu toimia ihmisten kanssa.

“Asuntosijoittaminen ei ole heikkohermoisten laji”

Teemu Lindberg, 43, asuu Helsingin Kulosaaressa vaimonsa Sonjan ja ranskanbulldoggi Sylvin kanssa. Päivätyönsä ohella hän vuokraa kahta sijoitusasuntoa, joista toinen sijaitsee Itä-Helsingissä ja toinen Espoon Matinkylässä. Aiemmin pankkialalla työskennellyt Teemu on ollut aina kiinnostunut talousasioista ja sijoittanut muun muassa rahastoihin sekä osakkeisiin. Siirtymä asuntosijoittajaksi tapahtui luonnollisesti.

“Olin muuttamassa pois Itä-Helsingin asunnostani ja päätinkin myymisen sijaan laittaa sen vuokralle. En ollut koskaan aiemmin toiminut vuokranantajana, mutta mietin, että kuinka vaikeaa se muka voi olla”, Teemu naurahtaa.

Lataa ilmainen opas syöttämällä asuntosi paikkakunta ja pinta-ala

Vastaanota suosittu opas ja muut tärkeät asiakirjamallit suoraan sähköpostiisi

Saat samalla tiedon vuokralaisista, jotka etsivät asuntoa alueeltasi juuri nyt

cover

Asuntosijoittaminen vaatii pitkäjänteisyyttä

Teemu on oppinut, että tärkeintä asuntosijoittamisessa on pitkäjänteisyys: “Asuntosijoittamisessa ei voi olla satasista kiinni, vaikka asunto olisikin pari kuukautta tyhjillään. Itselleni tärkeintä on löytää hyvä vuokralainen ja sen jälkeen pitää hänet tyytyväisenä. En esimerkiksi koskaan korota vuokria turhaan: ainoastaan jos yhtiövastikkeet nousevat.” Sijoittamisen muotona Teemu näkee asuntosijoittamisen etenkin pitkällä aikavälillä kannattavana ja matalariskisenä. Hän kuitenkin muistuttaa, että mukaan mahtuu yksi muuttuja, jolle aloitteleva sijoittaja ei ehkä osaa laittaa hintalappua.

“Siinä missä vaikka osakemarkkinoilla pelataan riskin ja ajoituksen kanssa, on taas asuntosijoittamiselle olennaista ajankäytön ja tuoton optimointi”, Teemu pohtii.
Teemu tietää, mistä puhuu, sillä hän hoiti alkuun vuokrauksen itsenäisesti. Tehdessään merkittävän elämänmuutoksen ja siirtyessään pankkialalta ensihoitajakoulutukseen, hän alkoi tarkastella ajankäyttöään kriittisesti muiltakin osin.

“Halusin alun perin ensihoitajaksi sen takia, että kaipasin erilaista merkityksellisyyttä työelämääni. Samalla tajusin, etten haluaisi käyttää enää tulevaisuudessa niin paljon aikaa uuden vuokralaisen etsimiseen ja sietää epävarmuutta siitä, että vuokrasopimukseeni on jäänyt joku pykälä lisäämättä”, Teemu muistelee.

Teemu törmäsi googlettelun tuloksena Fiksuvuokrauksen palveluun, joka mainosti veloittavansa vain puolet perinteisten välitysliikkeiden palkkioista. “Tällaista mallia olisin mielelläni käyttänyt jo vuosia sitten, jossa saan kaikki tarvittavat työkalut vuokrausprosessin hoitamiseen! Sopimukset allekirjoitetaan netissä ja tuotoista jää vielä käteenkin”, Teemu hymyilee.

Asuntosijoittaminen sijoitusmuotona

Sijoitusasunto on nimensä mukaisesti sijoitus, eli sen tarkoitus on tuottaa voittoa omistajalle. Tästä johtuen aloittelevan asuntosijoittajan on hyvä ymmärtää seikkoja, jotka liittyvät sijoitusasunnon valintakriteereihin – ja kuinka ne eroavat oman asunnon valintakriteereistä. Millainen on siis hyvä sijoitusasunto? Se riippuu monista tekijöistä, sillä sijoitusasuntojakin on erilaisia.

Sijoitusasuntoa etsiessä, on aivan alkuun hyvä tietää mitä aiot sijoitusasunnolla tehdä, eli mikä on bisnesmallisi. Sijoitusasunnoilla voi kerryttää varallisuutta muutamalla eri tavalla. Voit esimerkiksi hankkia huonokuntoisia huoneistoja, remontoida ne ja myydä tämän jälkeen voitolla. Käytännössä tämän vastakohta on tilanne, jossa hankittu sijoitusasunto on tarkoitus laittaa vuokralle, mutta tässäkin tapauksessa on tulojenmuodostuksen osalta ainakin kaksi päähaaraa.

Yhtäältä voit hankkia sijoitusasunnon alueelta, jolla odotetaan mahdollisimman suurta arvonnousua asuntojen hinnoissa. Tällaisina pidetään usein asuntoja suurissa kasvukeskuksissa, mutta arvonnousuun tähtäävä sijoittaminen voi olla käytännössä spekulointia. Suurin voitto muodostuu tällöin yleensä asuntoa myydessä, mutta jos asunnon arvo ei ole noussut riittävästi voi se osoittautua huonoksi sijoitukseksi. Lue lisää aiheesta Täältä.

Asuntosijoittaminen Maaritin silmissä

Helsinkiläinen Maarit Halmela on intohimoinen yritysvalmentaja ja asuntosijoittaja, joka ymmärtää brändin merkityksen myös asuntomarkkinoilla. Hän kannustaakin vuokranantajat panostamaan vuokralaistyytyväisyyteen. Kun Maarit alkoi itse asuntosijoittajaksi, halusikin hän alusta asti huolehtia asuntojensa vuokrauksesta itse. Ilmoituskanavina Vuokraovi ja Oikotie osoittautuivat hyviksi, sillä hakemuksia tuli runsaasti.

Maarit alkoi tiedostaa, ettei hän voisi käyttää jatkuvasti niin paljon aikaa asuntojensa vuokraukseen. Tuttavansa suosituksesta hän innostui kokeilemaan Fiksuvuokrauksen julkaisualustaa. “Olin iloinen löydettyäni konseptin, joka toimii juuri minunlaiselleni vuokranantajalle. Kaikki se ennalta tarvittava työ tehdään Fiksuvuokrauksen palvelualustalla automaattisesti ja voin luottaa siihen, että kaikki on tehty laillisesti oikein. Ainoa minkä haluan tehdä on tavata vuokralaisehdokkaan näytöllä. Matchaaminenkin on tehty valmiiksi puolestani, jolloin pääsen huomottavasti helpommalla”, Maarit kiittelee. Maaritin kokemuksista lisää Täällä.

Sijoitusasunnon verotus ostaessa

Kun ostat asunnon, tulee sinulle maksettavaksi 2% suuruinen varainsiirtovero. Tästä on tehtävä oma-aloitteisesti varainsiirtoveroilmoitus. Varainsiirtovero lasketaan aina asunnon velattomasta hinnasta, vaikka olisitkin hyödyntänyt ostaessa yhtiölainaa ja näin ollen maksanut alemman myyntihinnan. Verottajan sivuilla löytyy asiasta varsin havainnollistava esimerkki:

Sanna ostaa asunto-osakkeen, jonka myyntihinta on 60 000 euroa. Osakkeisiin kohdistuva yhtiölaina on 20 000 euroa. Asunnon myynti-ilmoituksessa velaton hinta on siis 80 000 euroa. Varainsiirtovero lasketaan 80 000 eurosta. Varainsiirtovero on 2 % x 80 000 euroa = 1 600 euroa. Sillä ei ole merkitystä, maksaako Sanna yhtiölainan pois kaupanteon hetkellä vai pikku hiljaa osana yhtiövastiketta.

Joskus, jos taloyhtiö on rakennettu vuokratontille, niin sinulla saattaa olla mahdollisuus lunastaa huoneistokohtainen tonttiosuus kaupanteon yhteydessä. Tämän katsotaan kuitenkin olevan kiinteistökauppa, joten siihen sovelletaan omaa 4%:n varainsiirtoveroaan. Lisää aiheesta täältä.

Kotitalusvähennys

Kuolinpesään voi hakea kotitalousvähennystä vainajan kuolinvuoden ajalta – jos asuntoa on siis esimerkiksi remontoitu vastaamaan vainajan erityistarpeita, kannattaa tarkistaa muutostöiden kotitalousvähennyskelpoisuus jälkikäteen.

Kotitalousvähennys koskee tavanomaista kotona tehtävää työtä, joten esimerkiksi muuttosiivous tai muuttopalvelut kuten tavaroiden kasaus tai kuljetus ei oikeuta kotitalousvähennykseen. Kotitalousvähennys on muuttajalle kuitenkin suotuisa, esimerkiksi asuntoon tehtävät remonttityöt ovat vähennyskelpoisia, jos asunto otetaan omaan käyttöön heti remontin jälkeen.

Kotitalousvähennyksen voi ilmoittaa kuluvana vuonna verokortilla tai jälkikäteen veroilmoitukseen. Kotitalousvähennys on enintään 2400 euroa vuodessa, mutta kotitalousvähennys on henkilökohtainen, joten esimerkiksi talouden jakavalle avioparille kotitalousvähennystä voi käyttää hyödykseen 4800 euroon asti. Vähennyksen omavastuu, eli verovähennykseen oikeuttava minimisumma on 100 euroa, joten jos 2400 euron rajapyykki ei ylity, vähennys kannattaa hakea vain toiselle osapuolelle – silloin omavastuu vähennetään vain yhden kerran.

Asuntosijoittajaksi sukupolvelta toiselle

Asuntoa perittäessä perintövero maksetaan asunnon käyvästä arvosta. Perintövero on pienempi kuin luovutusvoittoero, joten on suositeltavaa maksaa perintövero sen sijaan. Asunnon arvo kannattaakin tämän vuoksi arvioida perunkirjoituksessa mahdollisimman realistisesti. Jos esimerkiksi ensin kuolleen puolison osalta asunnon arvo on jo kartoitettu, sitä ei voi myöhemmin nostaa ja näin siitä joudutaan maksamaan luovutusvoittovero.

Jos leski päätyy myymään ensiksi kuolleen puolison kanssa omistetun asunnon, vaikkapa pienempään asuntoon tai hoitokotiin muuton johdosta, leski saa osuudestaan kauppahinnan oman asunnon luovutusvoiton verovapauden ja vainajan muut perilliset maksavat perintöveron. Vainajan leskellä on myös oikeus eloonjääneen puolison puolisovähennykseen, joka on 60 000 euroa. Jos yhteisomistuksessa olevan asunnon arvo on siis esimerkiksi 120 000 euroa, leski ei ole velvollinen maksamaan lainkaan perintöveroa ja hänestä tulee asunnon yksinomistaja.

Palaa tästä vuokraamisen tietopankkiin.