Vuokranantajalle kenties miellyttävintä aikaa on se, kun omat asuinhuoneistot ovat vuokrattuina hyville vuokralaisille. Tällöin vuokralaisista ei yleensä kuulu muuta kuin kuukausittainen maksusuoritus pankkitilille vuokran muodossa. Ajoittain eteen tulee kuitenkin tilanteita, joissa vuokralainen vaihtuu. Tavallisesti kyseessä on tällöin vuokralaisen muuttuneet tarpeet asunnon koon, varustelun tai sijainnin osalta, jolloin vuokralainen muuttaa toisaalle ja näin ollen irtisanoo vuokrasopimuksen. Joskus voi kuitenkin olla myös niin, että asuinhuoneiston omistaja, eli vuokranantaja, tarvitsee huoneistoaan muuhun käyttöön. Tällöin voi tulla kyseeseen vuokralaisen irtisanominen.
Vuokrasopimuksen irtisanominen on kuitenkin eri asia kuin vuokrasopimuksen purku, joka on irtisanomista äärimmäisempi toimenpide ja johtaa pahimmillaan häätöprosessiin. Tämä menettely edellyttää tiettyjä erityisolosuhteita, mutta mahdollistaa sekä vuokranantajalle, että vuokralaiselle nopeamman tien vuokrasuhteen päättymiseen. Vuokrasuhteen päättyessä on yleisimmin kyse rutiininomaisesta irtisanomisesta toiselta osapuolelta ilman sen suurempaa dramatiikkaa.
Vuokrasopimuksen purku astuu voimaan heti ja ilman irtisanomisaikaa, vuokralaista ei myöskään tarvitse varoittaa etukäteen sopimusrikkomuksen vuoksi puretusta vuokrasopimuksesta. Vuokrasopimuksen purku tulee kuitenkin toimittaa aina kirjallisesti häädettävälle vuokralaiselle. Tässä vaiheessa on mahdollista myös estää häätö, jos vuokranantaja ja vuokralainen sitoutuvat sopimukseen kuten maksusuunnitelmaan vuokrarästeille, tai vuokravelat maksetaan kokonaisuudessaan. Tästä olemme kirjoittaneet oman artikkelinsa, joka on luettavissa täältä. Yhteenvetona; Vuokrasopimuksen purkaminen ei ole siis sama asia kuin vuokrasopimuksen irtisanominen.
Vuokrasuhteen päättyminen irtisanomiseen
Jos toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus irtisanotaan, se päättyy irtisanomisajan kuluttua, jollei toisin sovita taikka asuinhuoneen vuokralaista tai muusta laista muuta johdu. Vuokralaista ja vuokranantajaa koskevat kuitenkin hieman eri säännökset, kun kyseessä on vuokrasopimuksen irtisanominen. Näihin liittyvät lain pykälät on siis hyvä tuntea, jotta siirtymä menee sujuvasti ja siihen varataan riittävästi aikaa.
Tässä artikkelissa käydään läpi normaalit käytännöt vuokralaisen irtisanomiseen toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen puitteissa, kuin myös vuokrasopimuksen irtisanomiseen vuokralaisen puolelta. Elämässä tulee kuitenkin vastaan myös erikoistilanteita, ja nämä on tietysti otettu huomioon myös lainsäädännössä. Tällaisia ovat esimerkiksi vuokralaisen kuolema, asuinhuoneiston pakkohuutokauppa sekä työsuhdeasunnot. Näistä voit lukea tarkemmin esimerkiksi täältä. Mikäli kyseessä on määräaikainen vuokrasopimus, koskee sitä ja sen irtisanomista myös omat säännöksensä.
Vuokralaisen puolelta tuleva sopimuksen irtisanominen
Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on yksi kuukausi. Tätä kutsutaan vuokralaisen irtisanomisajaksi. Sekä vuokralaisen, että vuokranantajan irtisanomisaika lasketaan yleensä sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, jollei toisin sovita.
Vuokrasuhteen päättävä vuokralainen on vuokranantajalle tai sille, jolle vuokranantaja on antanut tehtäväksi periä vuokran, ei kuitenkaan rahalaitokselle, annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus. Tästä tarkemmin artikkelissamme irtisanomisilmoitus.
Vuokralaisen osalta irtisanomisaika on huomattavasti lyhyempi kuin vuokranantajan. Vuokralaisen tarvitsee ilmoittaa aikeistaan muuttaa vain yhtä kuukautta ennen kuin tämä haluaa vuokrasuhteen päättyvän. On kuitenkin tärkeää muistaa, että kuukauden alussa annettu irtisanomisilmoitus voi pidentää tätä huomattavasti. AHVL irtisanomisaika alkaa kulumaan vasta sen kuukauden viimeisestä päivästä, jolloin irtisanomisilmoitus on annettu. Toisin sanoen esimerkiksi 5. maaliskuuta annettu irtisanomisilmoitus tarkoittaa sitä, että vuokrasuhde päättyy 30.4. Tämä tarkoittaa sitä, että myös vuokralaisen on hyvä suunnitella ja olla valppaana elämäntilanteessa tapahtuville muutoksille.
Vuokranantajan puolelta tuleva vuokralaisen irtisanominen
Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen noudatetaan vuokranantajan irtisanomisaikaa. Irtisanomisaika on kuusi kuukautta, jos huoneiston vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden, ja muussa tapauksessa kolme kuukautta. Nämä irtisanomisajat pätevät aina toistaiseksi voimassa olevissa sopimuksissa, riippumatta siitä onko sopimukseen kirjattu muuta. Jos siis uskoo tarvitsevansa huoneistoa muuhun käyttöön tulevaisuudessa, on syytä olla ajoissa hereillä! Tämän kun muistaa, niin on helppo välttää ikävät yllätykset tai viivästykset siirtymissä.
Vuokralaiselle on annettava myös kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste. Irtisanomisilmoituksesta käy myös sellainen haaste vuokralaisen häätämisestä, jossa vuokrasuhde vaaditaan päättymään. Nämä on toimitettava vastapuolelle todistettavasti, aivan kuten vuokralaisenkin irtisanoessa sopimuksen.
Todisteellisella toimittamisella tarkoitetaan sitä, että irtisanomisilmoituksen vastaanottaminen voidaan varmistaa. Pelkkä lähetetty sähköposti ei siis kelpaa, kuten ei myöskään kirjattu kirje tai postiluukusta tiputettu ilmoitus. Vuokra-asunto tulee irtisanoa aina kirjallisesti molempien allekirjoituksineen – vuokralaisen ja vuokranantajan toimesta.
Jos ei tiedetä, kuka vuokralainen on, irtisanomisilmoitus voidaan antaa vuokralaiselle tiedoksi julkaisemalla se virallisessa lehdessä ja lisäksi toimittamalla siitä tiedonanto huoneistoon, jota vuokrasuhde koskee. Ilmoituksen katsotaan tulleen tällöin vuokralaisen tietoon lehden ilmestymispäivänä.
Vuokrasuhteen irtisanominen on helppoa ja laillista, kun vain muistaa seurata näitä lakiin kirjattuja askelmerkkejä. Tämä on tärkeää siksi, että jollei irtisanomista ole suoritettu siten kuin yllä on esitetty (eli kuten lakiin on kirjattu), irtisanominen on tehoton.
Mahdolliset riitaisat tilanteet vuokralaisen irtisanomisessa
Vuokralaista irtisanottaessa on lisäksi hyvä muistaa, että vuokralaisella on toistaiseksi voimassaolevissa vuokrasopimuksissa irtisanomissuoja turvanaan. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että tuomioistuimen on vuokralaisen vaatimuksesta julistettava vuokranantajan suorittama irtisanominen tehottomaksi, jos:
1) irtisanomisen perusteena on vuokran tai vuokran määräytymistä koskevan ehdon tarkistaminen ja pyydettyä vuokraa tai vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa olisi [asuinhuoneiston vuokralain] 30 §:n perusteella pidettävä kohtuuttomana; tai
2) irtisanomista on vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen pidettävä muutoin kohtuuttomana eikä irtisanomiseen ole hyväksyttävää syytä.
Jos vuokralainen päättää riitauttaa vuokrasopimuksen irtisanomisen irtisanomissuojan nojalla, niin tämän on muistettava, että vaatimus irtisanomisen julistamisesta tehottomaksi on pantava vireille vuokrasuhteen kestäessä ja viimeistään kolmen kuukauden kuluessa irtisanomisen tiedoksisaannista. Oikeudenkäynnin aikana vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin.
Vuokrasuhteet eivät koskaan ole ikuisia, joten aika ajoin jokainen vuokranantaja sekä vuokralainen törmää asumisessaan vuokralaisen irtisanomiseen liittyviin kysymyksiin. Asioista ei kannata turhaan riidellä, vaan ne kannattaa toteuttaa lain mukaan ja reilusti. Näillä ohjeilla irtisanot vuokrasopimuksen laillisesti, oikeaoppisesti ja hyvien tapojen mukaisesti, sekä varmistut siitä, että myös vastapuoli on näin toiminut.
Vuokralaisen irtisanominen ja asunnon remontointi
Remontteja on periaatteessa kahta erilaista: vuosikorjauksia ja perusparannuksia. Vuosikorjaus on toimenpide, jolla asunnosta tehdään kunnoltaan alkuperäistä vastaava esimerkiksi maalaamalla seiniä tai vaihtamalla keittiökaapin ovet. Perusparannuksella taas tarkoitetaan huoneiston tason tai laajuuden parantamista alkuperäiseen nähden. Esimerkiksi asentamalla parvekelasit tai parempi sähköjärjestelmä.
Molemmista aiheutuneita kuluja voi vähentää vuokratulon verotuksessa, mutta ei heti asunnon hankkimisen jälkeen ennen ensimmäistä vuokralaista. Asunnon täytyy olla joko vuokrattuna remonttikulujen syntyessä, tai remontin voi tehdä kahden eri vuokralaisen välissä, toisen lähdettyä ennen kuin huoneisto vuokrataan uudelleen.
Vuosikorjauskulut voi vähentää sinä vuonna, kun kulut on maksettu. Perusparannuskulut voit vähentää vuosittaisina poistoina tai vasta myydessäsi asunnon. Tarkempia ohjeita liittyen näihin vähennyksiin voit lukea täältä.
Palaa tästä vuokraamisen tietopankkiin.
